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　　文丨新京报记者 李照

　　南京市虎踞北路4号5幢，是一幢极新的二层小楼。咖色与米黄拼接的外立面，凹凸两排明净的玻璃窗，反射着蓝天绿树，在闹市中显得荒谬静谧。

　　这栋小楼承载了一个先驱的扮装，它是天下范围内公开报谈的首例由产权东谈主自筹资金进行危房翻建的名堂，一度被作为惠民工程宣传。政府为此成立了责任专班，提供财政救助并指定代建单元，各个措施都由业主参与，通过协商自治唱主角。

　　从2014年被顽强为危房，产权东谈主央求自筹资金翻建，到2022年5月交房，二十余户业主搬入新家——故事到这里却莫得画上一个句号。

　　交房一年后，产权证依然未能顺利，虎踞北路4号5幢的业主堕入了新的忧虑。这十年里，因为各自为益冲破，邻里关系变得精巧，业主、代建方、政府部门多方卷入其中，拉扯出一张复杂的网。更换房产证作为这场长跑的“临了一米”，亦然“自拆自建”摸着石头过河另一个重荷写真。

　　迟迟拿不到的产权证

　　9月15日一早，67岁的李小菠和几位邻居来到南京市饱读房大厦“反应情况”，饱读楼房产集团有限公公法务部崇敬东谈主宽贷了他们，照例把他们引进了会议室。甫一落座，李小菠就直奔主题，虎踞北路4号5幢的产权证仍然莫得下文，距离他们上一次来到这里求援，也曾畴昔了泰半个月。

　　虎踞北路4号5幢翻建后，建筑由原来的砖木结构变更为混凝土框架结构，使用年限也有更新，天然需要更换全新的房产证，关联词自2022年5月交房以来，业主们却一直未取得房产证，以李小菠为首的业主自觉组织起来，在各个行政不绝部门周旋。

　　这栋楼的业主平均年龄超过60岁，关于房产证他们有各自急迫的原因。李小菠和丈夫长年住在城东，与这套屋子相距甚远，家里有九十岁的老东谈主需要照管，她筹画把这套屋子卖出去；210室的小孙子前年上小学，按照学区正本应该读赤壁路小学，却因为房产证更换贻误了过户，导致孩子统分到另一所差极少的学校；大哥的业顾主虑更深，从央求到批复到建房这些年，楼里已有几名老东谈主失掉，莫得房产证，他们牵挂遗嘱过户是个繁重。

　　会议桌上，大众你一言我一语倾诉苦水。满头鹤发的徐敬华在这群东谈主中年级最长，四十多年前，徐敬华是省化工所又名工程师，单元分的这套房，户型不算好，朝北，他在这套房里结婚生子渡过了泰半辈子。老房翻建后，老徐的户型改善，有了朝南房间，但他心里恒久不相识。

　　“之前街谈开了个会，记者采访让咱们谈谈新址更生存，只须咱们拿到产权证才能实在来谈幸福感，你说是不是？”老徐操着一口南京话，双手无奈地摊开。

　　五十多岁的孙兵点点头。在座的业主代表中，孙兵的话未几，他是淮安东谈主，早年来南京，当今开了一家修理店，脚下犬子要结婚，女方的户口准备迁过来，他不得不更上心一些。

　　李小菠知谈他们共鸣的原因。老徐提的那次街谈会议，李小菠也参加了，是本年4月社区组织的一次业主漫谈，请来了南京腹地的媒体，正本是为了宣传老房业主搬入新家，让业主泛论幸福生存，末端现场画风突变，“完全是懊恼没拿到房产证的。”

雨后的花圃、草地、生活小区经常出没的大蜗牛

70年前的今天（1953年7月27日），抗美援朝战争胜利结束。回望烽烟滚滚的光辉岁月，志愿军战士们用鲜血和生命铸就了伟大抗美援朝精神，历久弥新，生生不息。

　　李小菠回忆，那次老徐和孙兵都接管了采访，老徐先是细则了屋子户型的优点，改善了房间透风，接下来话锋一瞥“但是”就提到了房产证问题。社区带领转而看向孙兵，并替他总结，“犬子婚房惩办了，不错在这屋子里结婚，要是这屋子不翻建，小孩结婚是结不了的。”孙兵没插得上话。

　　最终刊发出来的视频报谈只截取了“但是”的前半截。

　　邱志平是业主代表中最年青的一个，他是又名上班族，亦然往往作陪李小菠跑各个行政部门的业主之一，“咱们看到她（李小菠）一个女同道到处跑确乎隔绝易，或然刻说得疼痛都哭了，六十多岁的东谈主了，也蛮恻隐的”。

　　戴着一副眼镜的邱志平掏出条记本准备记载，他把话题拉回原点——房产证到底卡在了哪个措施？

　　朽迈的小楼

　　虎踞北路4号5幢是一栋颇有些来头的二层小楼。

　　其所在的江苏省化工小区，地舆位置相配优厚。小区紧邻内环西线，隔邻以东是江苏省级机关，以西是南京艺术学院等高校，距离最近的云南路地铁站仅两百米。

　　小楼出生于上世纪50年代，建筑面积1890平方米。用205室业看法玉延的话来说，在那时这是一栋 “顶配”楼，自来水入户、红漆木地板、青砖大瓦房，是省化工所给重心员工盖的屋子，住着总工程师之类的带领干部和高档东谈主才。

　　随着期间的变迁，小楼也一并朽迈了。楼梯间的墙体开裂剥落，电线横三竖四地窝在门头上方，砖木结构下白蚁蛀空了墙角，隔音着力也欠佳。

　　尔后，化工所改制、房改履行，有要求的居民搬了出去，精炼无穷的高档家属楼徐徐沦为临近房龄最老，居住要求最差的老房。2007年，孙兵的犬子要上学，他在报纸上看中这套价钱凹地的老房，成交价每平方米6000多元，比临近低廉了近3000元/平方米。

　　2013年，城西干谈桥改隧，也许是高架桥爆破给了5幢临了一击，小楼外立面出现了裂痕，居民们不敢住，向联系部门反应，由专科团队进行危房顽强。

　　张玉延回忆，当初来顽强的专科东谈主员就站在二楼，双腿分开耸立用劲摇晃，能感受到楼板的激荡，“很危境了。”2014年，虎踞北路4号5幢被顽强为C级危房。

　　《危境房屋顽强程序》将房屋危境性分歧为ABCD四个等第，其中C级和D级被称为“危房”，C级是指部分承重结构承载力不可讲理平淡使用要求，局部出现险情，组成局部危房。

　　危房消险，无外乎加固、立异和排除三种形势。随着各地棚改拆迁界限变小，5幢的拆迁看起来遥不可及；而砖木结构的屋子使用寿命只须50年，瞎想建造程序低、承重构件防碍严重，加固似乎也改变不了实质，张玉延萌发出一个斗胆的想法——由业主自筹资金原地翻建。

　　在机关单元作念事的张玉延知谈，想办成事得有计谋文献救助才行。他翻遍了能找到的总共文献，在那时的《南京市房屋安全不绝主见》中找到了针对农村的立异依据，他想“也许能比照农村执行”。

　　张玉延自关联词然地成为这项筹画的推动者。2014年驱动，张玉延反复驱驰于市、区两级住建缱绻部门，但是困于莫得前例和法规，又触及测绘、瞎想等领域，责任主谈主员和他通盘研究，恒久莫得下文。一位体制内东谈主士“指点”张玉延，“既然区里说莫得前例，就请区里给市里打叙述，上司部门会回复下级部门。”

　　这一招真是灵验。2014年，原南京市住建委批复饱读楼区参照联系条例批准虎踞北路4号5幢的翻建。

　　不外这酌夺只可算一点晨曦，尔后审批权变更，提交的辛苦数次被了债并要求更新，张玉延仿佛西西弗斯一般，一次次推上去的石头又落转头，他以为我方精神景色濒临崩溃。

　　实在的转换开端于2019年9月，《南京市城市危境房屋消险治理专项责任决议》出台，饱读楼区政府为虎踞北路4号5幢的危房治理名堂成立专班，由饱读楼区住房保险和房产局牵头，区财政、城管、公安、建立等多个部门共同参与。

　　2020年7月，南京市缱绻和天然资源局发布行政许可决定书。拿到行政许可的那一刻，67岁的张玉延泪洒现场，从被顽强为危房算起，6年畴昔了。

　　自治、利益与共鸣

　　事实上，这不是一个愚公移山靠恒心就不错书写结局的故事，作为一个自治名堂，央求的不易仅仅第一步，要取得总共业主的同意相似亦然步步艰辛。虽说政府组织成立了专班，但是各个措施都需要业主们点头署名，名堂才能鼓动下去。

　　虎踞北路4号5幢有21个自有产权东谈主，5个产权单元，张玉延率先建议“自拆自建”的想法，就莫得得到全票同意，有东谈主想向政府索求补偿而不是私费翻建，但张玉延以为不可行，“桥改隧之前，5幢就天然颓唐了，危楼顽强末端与隔邻的工程施工因果关系很难阐明。”

　　邻居们彼此劝说，“危房都没主见出售”，“花点钱就不错让屋子增值”总行为念通想想责任，过了第一关。宁海路街谈城市不绝部副部长杨爽回忆，意向调换末端是“100%的业主不反对。”

　　张玉延组织成立了6东谈主责任小组作为决策统筹，下设资金不绝组、瞎想组、安全监督组以及外联组，总共居民都被纳入这套架构进行单干。张玉延还为责任小组刻了一个专用章，但他否定我方是责任小组组长，他更情愿把这个小组看作是一个共同协商的扁平化组织。不外在许多业主心里，张玉延付出的元气心灵远多于其他东谈主，是践诺上的领头东谈主，他们称号他为“张公”。

　　业主们如期开会商讨发达，随着新址瞎想图纸越来越细化，矛盾冲破越来越多，总共东谈主都期待从这场推倒重来得到最大利益，争议不仅发生在邻里之间，致使家庭成员的意见也莫得和谐。

　　比如有业主建议，原来的方形承重柱显得空间渺小需要更换；有业主建议，能不可向下挖一层地下室归一层居民总共；有东谈主动怒为什么二层不错带阁楼，一层莫得；有东谈主但愿政府能安排翻建期间的过渡，致使有东谈主想平直扩大户型面积。

　　张玉延不得不重申南京市缱绻资源局对他们的危房翻建建议的明确要求：翻建房屋必须坚捏旧址、原面积、原高度的进行翻建消险，“三原原则”在一定进度上打消了部分业主的心想。

　　天然总共矛盾的中枢争议照旧指向钱。《南京市城市危境房屋消险治理专项责任决议》明确，在资金赞成方面，C级危房翻建用度按照市、区财政和产权东谈主2：2：6比例分管，也即政府补贴40%，产权东谈主自付60%。

　　这无疑是一个利好音问，但是字据翻建工程立项可行性研究叙述，总投资概算价在每平方米6000元，产权东谈主应该按照每平方米支付3600元，比起四年前业主们暗里找瞎想公司估算的1500元多出不少，又引发部分业主质疑。

　　“翻建房屋除了土建老本，还有排除、瞎想、监理装置用度，许多是之前莫得并入酌量的。”张玉延解释说，关联词关于许多户型较大的业主来说，要一下拿出二三十万，收入水平不太高的业主是有些犯难的。

　　嫌隙就在这些喧嚣中悄悄孳生，锋芒瞄准了张玉延。其中反对声浪最高的等于他门对门的邻居蒋宝芬（假名）。蒋宝芬正本亦然责任小组中枢成员，张玉延说，因为一楼居民长年受困于湿气，他建议的瞎想理念是“楼下架空防潮，楼上透风隔热”，一楼设定了82厘米的架空防潮例必会加多建立用度，这遭到以蒋宝芬为代表的业主利害反对，此外发生的一系列纷争都让张玉延以为“走不下去了”，责任小组一度堕入停滞。

　　几名业主代表把张玉延劝转头后，张玉延进行了改选，蒋宝芬被退出责任小组，分拨到瞎想小组。

　　不对

　　2020年政府指定南京下关房产筹办有限公司（以下简称“关房公司”）作为代建方崇敬翻建，工程款单干期结清。字据建筑面积，蒋宝芬家需要交纳二十多万的工程款，但只在第一次交纳6万元之后，蒋宝芬就再也不愿掏一分钱。

　　少部分对张玉延颇有微词的业主与蒋宝芬形成同盟，尽管东谈主数悬殊，虎踞北路4号5幢业主们分裂成了两派——“挺张派”与“反张派”。

　　在多样摩擦中，翻建工程照旧鼓动了下去，搬迁、排除、修建、交房，2022年5月，业主们在媒体的聚光灯中拿到了新家钥匙，喜气洋洋地搬进新家。

　　莫得缴皆工程款，蒋宝芬天然莫得拿到钥匙，张玉延称，蒋宝芬是撬开了锁，强行住了进去，别东谈主拿她莫得主见，“那毕竟是她的家。”

　　宁海路街谈城市不绝部副部长杨爽告诉新京报记者，蒋宝芬不仅与张玉延有不对，与代建单元也有矛盾。整幢楼的伸缩缝就在蒋宝芬家楼顶。所谓伸缩缝是指为督察建筑物构件由于表象温度变化（热胀、冷缩），使结构产生过错或摧毁而沿建筑物概况构筑物施工缝场合的安妥部位建立的一条构造缝。伸缩缝是将基础以上的建筑构件如墙体、楼板、屋顶（板屋顶以外）均分红两个落寞部分，使建筑物或构筑物沿长场合可作念水平伸缩。

　　蒋宝芬懂一些工程常识，坚捏认为伸缩缝会给她家变成漏雨等影响，试图与代建单元谈判不缴概况少缴余款，但代建单元告诉新京报记者，他们邀请内行进行过论证，伸缩缝并不会对蒋宝芬家产生影响，两边莫得兑现一致。

　　搬入新家的喜悦莫得捏续多久，房产证成为这场漫长拉锯战的“临了一米”。这一次，张玉延不愿再“出面”。为了幸免有东谈主说他“无利不起早”从中捞取了自制，交房后，张玉延刻意比其他业主晚极少装修，至于房产证，他不惊惶，晚极少就晚极少吧。

　　但是急着卖房、转户口、孩子入学的业主却忧心忡忡，李小菠就这么成为讨要房产证的主力，像张玉延当年一样，周旋于各个行政部门。东奔西走的碰壁令业主们厚谊悔悟，有东谈主联名写信请张公“复出”，但是张玉延提了个要求——必须95%以上的业主署名同意他才情愿酌量。

　　这简直是一个不可能完成的任务。这些年来，因为利益冲破邻里之间也曾从此前关系融洽变成了各怀心想。业主们和关房公司调换不畅，他们倾向于认为是代建单元莫得能源办证，想以此倒逼其他业主给蒋宝芬施压，收皆欠缴的工程款，矛盾旋涡中心又回到了业主中间。

　　本年夏天，南京几家腹地媒体报谈虎踞北路4号5幢的房产证问题，业主接管采访时提到，蒋宝芬于今未交纳工程款，是产权证毒手的原因之一。至此，邻里鉏铻透顶公开化。

　　杨爽知晓嗅觉到蒋宝芬的相背厚谊更强烈了，“以前咱们找她调换还能说上几句，当今她连咱们的电话也不接了。”杨爽说。新京报记者屡次尝试与蒋宝芬接洽，未获恢复。一位和蒋宝芬关系密切的业主也圮绝了采访，“这事你问街谈去。”

　　“其实真没必要把总共矛盾都蚁集到蒋宝芬头上，要是产权证能分开办理，交钱的业主能拿到产权证，那么其他业主与蒋宝芬就不存在矛盾，要是必须蒋宝芬配合不然无法鼓动，街谈不错协助业主通过公法道路告状蒋宝芬。”杨爽强调，但当今不可阐明产权证问题等于蒋宝芬的原因。

　　实在的原因

　　至于房产证为何迟迟拿不下来实在的原因，像是一团迷雾。

　　起始是一张丢失的缱绻核准图。房产证无为是由代建单元办理，按照关房公司给出的说法，正本应该在交房前完成测绘，但是被业主提前“抢住”，这留住了隐患。在过后央求测绘时，房产测绘部门需要字据缱绻核准图对整栋建筑进行测绘查对，关房公司崇敬东谈主带着辛苦去央求，却发现遗失了一张盖有缱绻局将强专用章的一二层平面图。

　　那时，南京一家腹地媒体正在关怀此事，记者随着业主跑了多个部门，最终补办了缱绻核准图，测绘不错进行了。

　　然而当测绘部门进场，却发现101室扩大厨房占用大众区域，待街谈联系部门互助排除后，蒋宝芬家又圮绝测绘东谈主员入内测绘，再次堕入死局。

　　在业主代表们反复调换下，测绘部门同意特事特办，绕开蒋宝芬家进行测绘，不外由于危房翻建需要新的门招牌码，测绘叙述仍然无法出具。

　　崇敬此事的宁海路派出所孙姓警官告诉新京报记者，5幢天然是按照“三原”原则进行翻建，但是房间朝向与楼栋入户有转变，原来的四个单元变更为六个单元，室号也有变化，“按照当今的法规，推倒重建的住宅要按照商品房的门牌编制形势再行编制。”

　　这个流程中又产生了不对，有的业主认为居住地址修改后，户口簿、身份证等一系列的证件都要变更，例必产生新的繁重，但愿保留原来的门招牌。“我跟他们调换过几次，其实使用新的门招牌码不会变成繁重，咱们只需要开个同址发挥就行。”孙警官说，但是为了尊重居民诉求，他照旧将央求书一并放入请问材料中，恭候上司部门批复。

　　关房公司承诺绕开蒋宝芬为其他交纳工程款的业主先办理产权证，在与业主调换中，王姓名堂司理说出了产权证实在的“拦路虎”。

　　一是新的门招牌码迟迟莫得下来，无法出具测绘叙述；二是消防验收尚未进行，无法完成齐全备案；三是触及未验先住等问题，代建单元可能濒临贬责，现时正在朝上司部门央求豁免处罚。

　　9月15日，孙警官回复李小菠见告之前有业主递交的沿用原来的门招牌的央求被市局了债，现时正在按照新门牌法规进行处理。至于消防问题，关房公司名堂崇敬东谈主王司衔接释说，虎踞北路4号5幢当初是严格按照“三原”原则进行翻建，但是畴昔的房屋消防无法达到当今的程序，比如消防通谈瞎想程序等，导致难以通过验收。

　　9月20日上昼，依然是在饱读房大厦的会议室，王司理与业主又进行了新一轮调换。这一次他带来了《南京市城市更新中既有建筑改良行使消防瞎想审稽察收改革实施决议（2.0版）》，这是本年7月发布的一份文献，对“三原”名堂作出明确法规。

　　文献指出，经缱绻资源部门批复按照“旧址、原面积、原高度”翻建且不改变建筑使辛劳能，确受要求截止导致无法讲理现行国度工程建立消防本领程序要求的，改良行使单元应当编制消防实施决议，针对薄弱措施进行性能化补偿，翻建后不得缩短并确保改善、升迁建筑消防安全水平。

　　紧跟好音问之后，王司理补充说，现时就等公安部门编制的新门招牌码，但他给业主打了一针回绝针，在跟测绘部门初步调换流程中，对方称蒋宝芬家的测绘恒久未完成，可能导致其他业主的测绘叙述没主见盖印，“天然咱们当今还在跟测绘调换中。”

　　自拆自建能否复制？

　　脚下，总共东谈主又投入一轮新的恭候，恭候测绘叙述的出炉。张玉延决定，测绘末端出来后，他会把自家情况在小区张贴公示，“让其他东谈主望望，我家到底有莫得暗暗扩大面积。”近十年“出面”驱驰，他需要还我方一个雪白。

　　至于代建方与蒋宝芬的工程款纠纷，王司理暗示，尽管与蒋宝芬未订立代建契约，但一驱动他们有订立意向承诺书，公司改日可能接管法律技能。

　　从央求翻建到新址落成，这是一条蹚出来的路。2021年4月，江苏省委常委、南京市委文告韩立明曾到虎踞北路4号5幢改良施工现场调研。那时，韩立明问了张玉延一个问题，这个名堂可不不错复制，张玉延回答说，不错复制。

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　　张玉延经常跟媒体说起此次对话，但是他那时莫得完整说出来的是，复制的要津在于东谈主和轨制保证统筹兼顾。依靠居民自主更新，离不开强有劲的推动者，但推动者自己也仅仅一个普通居民，怎样互助总共东谈主劲往一处使？要是莫得轨制保险，那等于一个“枉精心境”的扮装，最终很难胜仗，这一切需要锻练配套的计谋。

　　南京长江都市建筑瞎想股份有限公司总司理董文俊接管媒体采访时提到，该项筹画胜仗离不开政府的好奇和推动，但是，不可能每一个名堂都由房产局局长来作念组长。他建议，联系部门不错将这个案例作为专项课题研究，探索一套完善的轨制和责任机制。那时刻，产权东谈主自筹资金危房翻建名堂才能具备锻练的复制和引申要求。

　　民盟北京市委城建更新委副主任、雅颂城脉董事长秦刚告诉新京报记者，虎踞北路4号5幢是城市更新的一个微不雅案例，是一个很成心思的民间探索，体现了协商互助共建共治的公民气志。历久以来，许多老旧危房都很依赖于政府大包大揽似的拆迁，莫得引发分娩权东谈主概况利益联系方的积极性，从永恒来看不利于城市更新的良性运转。

　　秦刚对“自拆自建”现时的可复制性仍然捏保留派头，不管是此前漫长的央求批复照旧产权证问题，都披泄漏这个步地的难题和复杂性。他认为危房翻建触及的领域繁密，关于非业内的产权东谈主来说简直难以胜任，要形成一套可复制的步地，离不开顶层瞎想，政府需要出台具体的程序化的准则，也应当作念好提醒和救助的扮装，升迁社会治理才能。

　　在张玉延的新家中，二层阁楼的书架上印着“大漠孤烟直，长河落日圆”与“常为而不置，常行而不休”两句诗，他常以这两句诗来自比十年的跋涉，像是在孑然的大漠中行走，莫得前例鉴戒，靠着“常行不休”的信念坚捏，个中味谈只须我方知谈。

　　他期待着这段阅历尽快画上一个齐全句点，但愿虎踞北路4号5幢能实在成为改日危房翻建可供鉴戒的锻练样本，但他也知谈，这将是一条漫长的路。

包袱剪辑：张玉 皇冠welcome怎么注册